¿Cómo evitar conflictos con la acción declarativa de dominio?

Imagina que vives el tiempo suficiente en una propiedad de forma pacífica y reiterada para que legalmente sea tuya a través de la usucapión, pero hay vecinos que ponen en duda dicha propiedad o viene un tercero a reclamar el inmueble. ¿Cómo te defiendes ante esta inseguridad?

Ante esta incertidumbre jurídica hay una acción que puedes realizar para que esa posesión pacífica o prescripción adquisitiva se convierta en un título de propiedad válido ante todos. En el mundo del derecho se conoce como acción declarativa de dominio. ¿Quieres saber qué es? Te lo explicamos aquí.

¿Qué es la acción declarativa de dominio?

Es una acción judicial de carácter civil que ejerce el titular de un bien, sea mueble o inmueble ante un tribunal para que este último le otorgue reconocimiento total frente a terceros de su condición de propietario a través de una sentencia.

Es decir, es un proceso jurídico o recurso que busca la acreditación de una propiedad frente a terceros que buscan poseerla, cuestionan o la ponen en duda. 

¿Para qué sirve?

La finalidad de esta acción según establecen reiteradas jurisprudencias es la de conseguir una declaración que establezca que el solicitante es el propietario del inmueble. Dicho de otro modo, la intención es acallar a terceros que contradicen esta propiedad o la ponen en duda atribuyéndoselas para ellos mismos.

En este sentido, es una acción que busca proteger y reconocer la propiedad, todo según lo que dice el artículo 348 del código civil español.

Vale decir que esta acción declarativa de dominio no busca que se condene al demandado, por el contrario, lo que quiere es que se declare a través de una sentencia que, en efecto, existe la titularidad que se pone en duda. La intención no es coaccionar al contrario a reconocer la propiedad, sino aclarar la duda.

¿Cuáles son los requisitos de la acción declarativa de dominio?

Para que este tipo de acción tenga éxito es necesario que se den los siguientes requisitos:

• La persona solicitante debe tener la condición de propietario. Para ello, debe probar que tiene algún documento que lo acredite como tal.
• El solicitante debe tener interés en realizar la acción declarativa de dominio.
• El objeto del litigio o bien en disputa debe estar identificado, de forma precisa y determinada, con linderos y extensiones.
• Los efectos de la acción se deben concretar a través de una declaración de derecho.
• Que no hayan expirado los lapsos procesales para intentar la acción.
• Todos y cada uno de estos requisitos se deben dar de forma conjunta y deben derivar de las pruebas que suministre el solicitante.

Es decir, que la acción declarativa de dominio sólo puede ser solicitada por quien tenga interés en ello. Además, debe existir una controversia sobre el objeto en cuestión y una necesidad de demostrar la titularidad. Por tanto, si no hay oposición de la parte contraria, no hay inseguridad jurídica y no habrá interés en la acción declarativa de dominio.

¿Quién puede ejercer la acción declarativa de dominio?

La persona que ostenta la potestad para ejercer dicha acción, no es más que aquella que tiene la titularidad actual o dominical de la propiedad, no así, quien haya tenido la propiedad en el pasado y que ya no la tiene para el momento de ejercer la demanda.

En esencia, el sujeto activo es quien ejerce la acción declarativa de dominio y el sujeto pasivo es quien niega dicha acción.

¿Cuál es el plazo?

Este proceso jurídico tiene diferentes lapsos de prescripción dependiendo del tipo de objeto en disputa. Para el caso de una acción declarativa de dominio de un objeto mueble la prescripción es de solo 6 años. Sin embargo, para el caso de los bienes inmuebles, es de 30 años.

No obstante, existe una excepción que anula ejercer esta acción, y es la usucapión. Todo esto en el supuesto de que, quien desea ejercer la acción declarativa de dominio sea quien intenta demostrar la titularidad sobre el inmueble por sobre quien intenta obtenerla por usucapión. En este caso, la acción declarativa se extingue si la usucapión se materializa primero.

¿Diferencias entre la acción declarativa de dominio y la acción reivindicatoria?

Una de las principales diferencias entre la acción declarativa de dominio y la reivindicatoria es que, para ejercer la declaración de dominio, no es necesario que el demandado tenga la cosa o posea título. La acción se ejerce contra quien cuestione el derecho del propietario sin que este posea la cosa, pues como lo hemos dicho antes, no se trata de recuperar la cosa, sino demostrar la propiedad.

Para hacerlo más sencillo, si tu intención es recuperar una propiedad que se te ha arrebatado en todo o en parte, entonces lo que debes hacer es ejercer una acción reivindicatoria. Por otro lado, si lo que quieres es demostrar que tienes la posesión y propiedad de un inmueble ante un tercero que lo pone en duda, entonces la acción que debes intentar es la declarativa de dominio.

¿Cuál es el tribunal competente para conocer de la acción declarativa de dominio?

Para saber esto, debemos dirigirnos al artículo 52.1.1 de la ley de enjuiciamiento civil. Esta indica que cuando se trate de juicios sobre bienes inmuebles, el tribunal competente es el del territorio en donde se encuentre registrado el objeto en disputa.

No obstante, si la acción real se ejercita sobre varios inmuebles o sobre uno que se encuentre en varias jurisdicciones territoriales, el tribunal puede ser cualquiera de ellos, quedará a elección del solicitante.

¿Cómo es el procedimiento?

Este procedimiento sigue un trámite ordinario debido a que el valor del bien excede los seis mil euros y comienza con la presentación de una demanda, misma que debe ser asistida por un procurador y un abogado.

Esta demanda es ejercida contra cualquier persona que cuestione la titularidad, esta persona será el titular registral o vecinos colindantes que se hayan opuesto en el expediente de dominio. Una vez los demandados sean notificados, podrán contestar, una vez recibida esta contestación, el juzgado dará lugar a la Audiencia Previa.

Durante esta audiencia, el tribunal intentará llegar a un acuerdo con las partes. Si no se alcanza, se verifica que se cumplan todos los requisitos legales para continuar con el proceso y se procede con la presentación de pruebas. El procedimiento culmina con una sentencia que puede o no declarar el dominio del bien en cuestión.

Conclusión

Aunque la acción declarativa de dominio es importante para proteger legalmente tu propiedad, no siempre es suficiente para evitar que tu inmueble sea ocupado ilegalmente. Los procesos judiciales son largos y, mientras tanto, tu propiedad podría estar devaluándose. 

En estos casos, la intervención rápida y efectiva de una empresa desokupa es esencial para asegurar que tu inmueble no sea invadido o para recuperarlo si ya ha sido ocupado.