La usucapión en España: ¿Puede un okupa usarla?
¿Qué es una usucapión? También conocida como la prescripción adquisitiva, es un mecanismo legal usado desde la antigua roma con el que se puede adquirir la propiedad de un objeto o bien inmueble a través de la posesión prolongada en el tiempo.
Es en el contexto de la ocupación ilegal que es común pensar, que si un ocupante ilegal permanece en un inmueble durante un tiempo específico, este puede obtener el título posesorio sobre la propiedad, pero ¿es realmente posible? Vamos a verlo.
¿Qué ley regula la usucapión en España?
El derecho de usucapión en España se encuentra regulada por los artículos 1930 y siguientes del código civil, específicamente los artículos que van del 1940 al 1960.
Respecto a los objetos que se pueden adquirir por usucapión, la legislación establece que son todos aquellos susceptibles de comercio. Por tanto, todo bien hurtado o robado durante el periodo de prescripción del delito o falta o mientras dure la pena o acción de responsabilidad civil no son objeto de usucapión.
En este aspecto, ya la misma ley nos da una idea de que sucede con todas aquellas propiedades ocupadas ilegalmente respecto a la usucapión, pero hay varios matices.
Requisitos de la usucapión, plazos y sus tipos
Para adquirir una propiedad mediante la prescripción adquisitiva o usucapión en España se deben cumplir ciertos requisitos. Algunos aplican para todo tipo de casos y otros dependen del tipo de usucapión: ordinaria y extraordinaria.
Las personas facultadas para adquirir por usucapión deben ser mayor de edad y capaces civilmente, es decir, que la persona no puede estar sujeta a ningún tipo de interdicción civil o ser menor de edad no emancipado.
Además, según el artículo 1941 del código civil, la posesión debe ser, en concepto de dueño y de manera pública e ininterrumpida. Esto quiere decir que, no será válida la posesión que tiene un arrendatario, que a pesar de ocupar una propiedad lo hace en virtud de un contrato de alquiler.
Asimismo, se entiende que la posesión es interrumpida cuando no cesa la tenencia de la propiedad por más de un año. Es decir que la persona que busca la posesión por usucapión, si abandona la propiedad, debe hacerlo por un periodo menor a un año. Por otro lado, si el propietario original interpone un procedimiento de mediación para mantener o realizar cualquier acto de reconocimiento de titularidad, la usucapión también se interrumpe. (Artículo 1948 Código Civil)
Vale destacar que la posesión por usucapión puede ser heredada, esto quiere decir que hay usucapión entre familiares. En esencia se puede sumar el tiempo acumulado por el primer poseedor y su causante.
Requisitos para la usucapión ordinaria
Para que se configure este tipo de prescripción, es necesario una posesión ininterrumpida de la propiedad de mínimo 20 años. Además, dicho inmueble no puede estar a nombre de otra persona en el registro de la propiedad.
De igual manera, para que se configure esta modalidad de usucapión, quien posee la vivienda debe considerarse propietario de la misma basándonos en la presunción de buena fe, supuesto que está estipulado en el artículo 1950 del código civil. Que indica: “la buena fe consiste en la creencia del poseedor de haber recibido la cosa del verdadero dueño, quien está facultado para transmitir la propiedad”.
Por otro lado, y como complemento del anterior punto, es necesario el justo título de la propiedad. Es decir, la existencia de un documento de transmisión de propiedad recibido de quien el que posee creyó que era el anterior dueño del inmueble.
Requisitos para la prescripción extraordinaria
La usucapión extraordinaria a diferencia de la primera, aumenta el plazo de la usucapión de 20 a 30 años. No obstante, es un poco más relajada en cuanto a los requisitos para ser válida.
En este sentido, este tipo de prescripción no necesita de la buena fe (en el contexto de la transmisión por parte del propietario) ni la existencia del justo título. Por tanto, puede llevarse a cabo en inmuebles a nombre de terceros.
Es decir que, para la usucapión extraordinaria, solo se necesita una posesión ininterrumpida por 30 años y respetar los requisitos generales de la prescripción.
Procedimiento de la prescripción adquisitiva: ¿Cómo plantear una demanda por usucapión en España?
Para este procedimiento partiremos de la base de la prescripción extraordinaria que, si bien su plazo es mayor a la ordinaria, es la más sencilla de cumplir en cuanto a requisitos.
Lo primero que debe hacer la persona es recabar las pruebas necesarias que demuestren la posesión ininterrumpida por más de 3 décadas. Pero como esto es casi imposible, solo bastará con presentar pruebas del inicio de la posesión y el final de la misma, es decir, que estuvo usando y poseyendo la propiedad por 30 años o más.
Todo ello a través de pago de contribuciones, recibo de suministros e incluso facturas de servicio a nombre del solicitante y en la dirección de la propiedad sujeta a usucapión extraordinaria.
Luego de ello, hace la solicitud formal ante el tribunal civil que se encargará de realizar las notificaciones correspondientes a los fines de determinar si existe alguien con título de propiedad que reclame la posesión del inmueble. De no existir tales reclamantes, el tribunal dicta una sentencia declarando con lugar la solicitud que le permitirá al solicitante de la usucapión inscribir el título de propiedad a su nombre en el registro correspondiente.
¿Puede un okupa adquirir la propiedad de un inmueble por usucapión?
Existe una gran diferencia entre la ocupación ilegal y la prescripción adquisitiva. Pues a pesar de que a simple vista parece que la usucapión extraordinaria se configura para que un okupa adquiera un inmueble bajo esta figura, hay varios aspectos que hasta cierto punto le hace difícil la tarea.
En primer lugar, tenemos la existencia del propietario, que mediante juicio civil o penal solicita la restitución de la propiedad. Esto, tal como lo vimos anteriormente interrumpe uno de los requisitos que es “la posesión ininterrumpida”
Luego de ello tenemos la ausencia de adquisición pacífica, pues al ingresar a la propiedad sin permiso, forzando la cerradura o tu puerta antiokupa, elimina toda presunción de buena fe. Claro, todo esto debe ser demostrable.
Entonces, la respuesta es sencilla, que un ocupante ilegal se beneficie de estos preceptos legales es poco probable, pero no imposible, pues es difícil que puedan cumplir con los plazos y requisitos establecidos por la ley. De hecho, con que solo el propietario comience los procedimientos legales de desalojo, ya el intruso pierde toda garantía de poder adquirir la propiedad por ese medio.
No obstante, posibilidades para el ocupante siempre habrá, no por nada tienen un manual del okupa con todo lo que deben hacer para ocupar tu vivienda habitual, pero eso implicaría que el propietario legítimo y/o sus familiares entren en un estado de inacción total por un periodo prolongado de 30 años o más.