Diferencia entre precario y comodato en España

¿Le prestaste tu casa a un familiar por unos meses y ahora no se quiere ir? ¿O alguien vive en tu propiedad sin que haya ningún papel de por medio? La diferencia entre precario y comodato parece un detalle legal sin importancia, pero lo cambia todo cuando necesitas recuperar tu vivienda.

Y si no sabes distinguir bien una situación de otra, podrías acabar atrapado en un proceso judicial largo y frustrante.

¿Cómo saber en qué punto estás y qué puedes hacer al respecto? Sigue leyendo y lo verás claro.

¿Qué significa estar en precario?

El precario ocurre cuando alguien ocupa tu propiedad sin un contrato o título legal que lo respalde, según lo define el Código Civil Español. Es decir, no hay un acuerdo escrito o verbal que fije condiciones claras.

Esta situación surge a menudo por mera tolerancia del propietario. Quizás permitiste que un familiar se quede “hasta que se organice”, pero sin establecer un límite. Aquí radica el poder del propietario: puedes exigir la devolución cuando quieras, ya que no hay plazo que te ate.

Sin embargo, no todo es tan sencillo. Aunque el ocupante no tiene derechos formales, deberás probar que no existe un acuerdo. Una notificación por escrito o testigos pueden ser tus aliados si el asunto llega a juicio.

Es como si dejaras a tu hermano vivir en tu piso vacío sin firmar nada, solo porque confías en él. Parece simple, pero legalmente estás en terreno resbaladizo.

¿Qué implica el comodato?

Ahora, imagina que prestas tu casa de playa a un amigo para que pase el verano, acordando que la devuelva en septiembre. Esto es un comodato, un contrato legal regulado por los artículos 1740 y siguientes del Código Civil. Aquí, cedes tu propiedad gratis, pero con un propósito o tiempo definido.

A diferencia del precario, en el comodato sí hay un título que justifica la ocupación, el acuerdo, ya sea verbal o escrito. Esto cambia las reglas, porque no puedes reclamar la propiedad cuando te plazca. Debes esperar a que termine el plazo o el uso pactado, salvo que demuestres una necesidad urgente, como indica el artículo 1749.

Por ejemplo, si tu amigo necesita quedarse un mes más por trabajo, pero el acuerdo era claro, tienes base legal para exigir la devolución. Un contrato escrito sería tu mejor respaldo.

¿Cuál es la diferencia entre precario y comodato?

Aunque ambos permiten que alguien use tu propiedad, las condiciones y las consecuencias legales son mundos aparte.

En el precario, la ocupación depende de tu voluntad. No hay contrato, así que puedes pedir la devolución en cualquier momento. Por el contrario, el comodato te compromete a respetar lo acordado, lo que limita tu libertad para actuar.

Otra distinción está en el proceso legal. Si necesitas recuperar tu propiedad en precario, un juicio verbal de desahucio suele ser rápido. Pero con el comodato, podrías enfrentarte a un juicio ordinario, más largo y tedioso, a menos que las circunstancias permitan simplificarlo.

Derechos del propietario: precario vs. comodato

Como propietario, tus opciones varían según la situación. Por eso, saber la diferencia entre precario y comodato te da claridad sobre cómo proceder.

En el precario

Si alguien ocupa tu propiedad sin título, tienes el control. Puedes notificarle que debe irse y, si se niega, iniciar un desahucio por precario. Este proceso, regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, es ágil, pero requiere que demuestres la ausencia de acuerdo.

Por ejemplo, un burofax pidiéndole que desaloje la vivienda te servirá como prueba. Así, evitas que el ocupante alegue derechos que no tiene.

En el comodato

Con un comodato, las cosas se complican. Estás obligado a respetar el plazo o uso establecido, a menos que surja una urgencia grave, como vender la propiedad por problemas económicos. Si el comodatario no devuelve la vivienda al terminar el acuerdo, puedes reclamar judicialmente.

Un juicio ordinario es lo habitual, aunque en casos simples se permite el verbal. Para no alargar el proceso, un contrato escrito con fechas claras es tu mejor herramienta.

El Proceso Legal: ¿cómo recuperar tu propiedad?

Cuando se trata de recuperar lo tuyo, la diferencia entre precario y comodato marca el ritmo. Te explicaremos cómo funciona en cada caso para que estés preparado.

Desahucio por Precario

Supongamos que tu primo lleva meses en tu casa sin permiso claro y decides actuar. El primer paso es notificarle formalmente que debe irse. Si no lo hace, acudes al juzgado con una demanda de desahucio por precario. Este juicio verbal, según el artículo 250.1.2 de la LEC, suele resolverse en semanas.

Necesitarás pruebas, como cartas o mensajes, que muestren que no hay contrato. Así, el juez ordenará el desalojo rápidamente.

Reclamación en comodato

Ahora, imagina que prestaste tu garaje por tres meses y el plazo ya pasó. Si el comodatario no lo devuelve, debes exigírselo por escrito. Si persiste, presentas una demanda, que normalmente va por la vía ordinaria, más lenta, a menos que el juez acepte el proceso verbal por simplicidad.

Un contrato escrito te dará ventaja, porque demuestra el acuerdo incumplido. Sin él, el proceso podría enredarse.

Errores comunes y cómo evitarlos

Muchos propietarios tropiezan por desconocer la diferencia entre precario y comodato. Por ejemplo, ceden una vivienda sin documentar nada, asumiendo que podrán recuperarla fácilmente. Pero si el ocupante alega un acuerdo verbal, la situación se complica.

Otro error es no notificar por escrito. Sin pruebas, el proceso legal se alarga. Para evitarlo, te recomendamos siempre dejar constancia de tus decisiones y, en caso de comodato, redactar un contrato breve pero claro.

Consejos prácticos para proteger tu propiedad

Queremos que tengas el control, así que aquí van algunas estrategias basadas en la diferencia entre precario y comodato.

Primero, formaliza todo. Un contrato de comodato escrito, con plazos y condiciones, te ahorra dolores de cabeza. Segundo, si optas por el precario, notifica por escrito cuando quieras terminar la tolerancia. Tercero, contrata una empresa desokupa si el ocupante se resiste; ellos son expertos en resolver este tipo de conflictos en cuestión de días.

Desokupa antes de que el problema se te vaya de las manos

Hoy prestas las llaves. Mañana no puedes entrar en tu propia casa. Esa es la cruda realidad cuando no conoces bien la diferencia entre precario y comodato. Un gesto de buena voluntad —un familiar, un amigo o alguien de confianza— puede acabar en un conflicto legal largo, caro y desesperante.

Muchos propietarios caen en esta trampa por no formalizar nada o por pensar que “ya se irá”. Pero el tiempo juega en tu contra. Cada día que pasa, el ocupante gana terreno y tú pierdes margen de maniobra.

¿La solución? Tener las cosas claras desde el minuto uno. Y si ya estás en un lío, actuar rápido. A veces, el camino más efectivo no es esperar a que un juez decida, sino recurrir a una empresa desokupa profesional que te devuelva el control antes de que sea demasiado tarde.