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¿Cómo echar a un inquilino por incumplimiento de contrato?

Cuando eres propietario de un inmueble en alquiler, lo peor que te puede pasar es tener un inquilino que, sin importar la razón, incumpla con lo establecido en el contrato de arrendamiento. Ante esta situación, es normal que te plantees la duda de ¿cómo echar a un inquilino por incumplimiento de contrato? Si quieres saber cómo y por qué hacerlo, quédate con nosotros.

se puede echar a un inquilino por necesitar el piso

¿Cuándo surge el derecho de desalojo de un inquilino por parte de un propietario?

El derecho a desalojar a un inquilino aparece por cualquier tipo de incumplimiento de contrato de arrendamiento. Estos incumplimientos pueden incluir daños y uso indebido de la propiedad, actividad ilegal, ruido excesivo, molestias a los vecinos o cualquier otra actividad que no esté permitida en el contrato. No obstante, una de las más comunes es cuando el inquilino incurre en mora, pero para cada uno de ellos hay un procedimiento distinto.

¿Cuál es el procedimiento para echar a un inquilino por incumplimiento de contrato?

Antes que nada, es necesario aclarar que en el Boletín Oficial del Estado se ha publicado desde el año 2023 una nueva ley que garantiza el derecho a la vivienda y que, por tanto, ha introducido cambios al proceso de desalojo.

La nueva ley hace modificaciones en el procedimiento de enjuiciamiento civil para introducir mejoras respecto al procedimiento de desahucio. En especial, si el inquilino presenta situaciones de vulnerabilidad. Este nuevo procedimiento agrega un par de requisitos que se deben cumplir para que el propietario pueda interponer una demanda de desalojo contra el inquilino.

En primer lugar, el propietario debe demostrar que el inmueble es o no la vivienda habitual de la persona, todo ello a través del registro municipal o todo tipo de medio de prueba que pueda ser admitido legalmente.

De igual manera, debe demostrar que no es un tenedor mayoritario, es decir, que no tenga más de 10 inmuebles residenciales o no tiene una superficie construida superior a los 1500 metros cuadrados o que tiene 5 inmuebles en zonas tensas.

¿Qué escenarios se pueden presentar al desalojar a un inquilino?

  • Si el propietario no es tenedor mayoritario y el inquilino es vulnerable económicamente, se aplica el procedimiento habitual, pero el arrendador está obligado a informar al juez y al servicio social el día y hora del desalojo para evaluar la situación del inquilino.
  • Si el arrendador no es tenedor mayoritario y el inquilino no es vulnerable económicamente, se ejecuta el procedimiento común, pero se informa al juez el día y la hora de desalojo.
  • Ahora bien, si el propietario es tenedor mayoritario y el inquilino es vulnerable, no se procederá con la demanda a menos que se establezca un proceso de concilio con los servicios sociales. Asimismo, el juez puede suspender el desalojo hasta que se garantice la nueva vivienda del inquilino con un plazo de máximo 12 meses.
  • Por último, si el propietario es mayor tenedor y el inquilino no es vulnerable, se aplica el procedimiento ordinario y sólo se informa al juez del día y la hora del desalojo.

¿Qué opciones tiene el arrendador para echar al inquilino en caso de incumplimiento?

Un aspecto importante de echar a un inquilino por incumplimiento de contrato es que el arrendador no debe tomar justicia por sus propias manos. Por ejemplo, debe evitar cortar el suministro de servicios, cambiar la cerradura o vender la propiedad sin avisar.

Pues, este tipo de acciones están prohibidas por la legislación española y le permiten al inquilino tomar acciones legales, todo esto con independencia de cualquier procedimiento de desalojo. Ten en cuenta que estas acciones legales contra el arrendador pueden elevar los costos del desalojo e incluso tener consecuencias penales.

Siempre es recomendable intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con el inquilino, para ello, es mejor que contar con los de nuestra empresa desokupa para lograr los objetivos de una manera más económica y rápida. Aunque claro, si dichos esfuerzos no tienen éxito, la opción más eficaz será iniciar el proceso de desalojo.

Aviso formal al inquilino

Si ya venció el contrato de arrendamiento, hubo impago del canon o el inquilino incurrió en alguna otra situación que implique incumplir el contrato, técnicamente el derecho de echar al inquilino surge de inmediato. Sin embargo, es una práctica adecuada notificar al inquilino sobre su desalojo, así como presentar las facturas e indemnizaciones pendientes a través de burofax.

El Proceso legal de desalojo según el tipo de incumplimiento

El proceso de desahucio exprés se utiliza para expulsar inquilinos morosos desde el 2015 y se lleva a través de un juicio oral, el cual es un proceso expedito que permite dictar sentencia en menos de 5 días (en teoría) claro está, el problema real radica en llevar el asunto a tribunales, lo que puede llevar varios meses.

Una vez presentada la demanda, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble y el pago de las cantidades adeudadas. Una vez hecho esto, el tribunal fijará la fecha de la audiencia; con lo cual, el inquilino deberá pagar la deuda u oponerse al proceso en un lapso de 10 días. Enervada la deuda se cancela el desahucio, pero si se opone al proceso se abre un lapso probatorio y posterior a ello, la sentencia del tribunal.

Desalojo por finalización del contrato

Si el contrato ya terminó y el inquilino no desaloja el inmueble el arrendador puede iniciar una demanda de desahucio por expiración de plazo. Esta demanda se lleva a cabo por el juicio verbal, pero suele durar un poco más que el desalojo por impago.

En este procedimiento, se lleva a cabo el juicio incluso si el inquilino no se opone, claro está, que si las partes resuelven terminar el proceso sin que haya juicio, entonces el juez decidirá con base en las pruebas y la contestación de la demanda. Después de esto se dicta la sentencia y se procede con el desahucio suponiendo que la orden sea a favor del arrendador.

El resto de incumplimientos

Para el resto de incumplimientos también se puede interponer una demanda por desahucio, pero no se resolverá mediante el juicio oral, sino por el reglamento de juicio ordinario según lo establecido en el art. 249 de la LEC. Pero ten en cuenta que este tipo de juicios suele durar entre 12 y 24 meses, incluso más.