¿Cuándo prescribe una deuda por impago de alquiler?

¿Sabes cuándo prescribe una deuda por impago de alquiler? Porque si no lo tienes claro, puedes perder miles de euros por no enviar un simple burofax a tiempo. La mayoría de propietarios cree que puede reclamar cuando quiera, pero la ley es tajante, si se pasa el plazo, no podrás exigir judicialmente ni un céntimo. Y el inquilino se va de rositas.

Cada mes impagado tiene su propio reloj. Y si no lo paras, el inquilino gana. ¿Te suena fuerte? Pues lo es. En Cataluña prescribe en 3 años, en el resto de España en 5, y si no reclamas por escrito, el plazo corre sin parar. Aquí te explicamos qué hacer, cuándo actuar y cómo no perder el control de tu vivienda ni de tu dinero.

¿Qué es la prescripción de deudas?

La prescripción de deudas es un concepto legal que establece un límite temporal para reclamar el pago de una deuda. Según el artículo 1966 del Código Civil español, tras este plazo, el acreedor pierde la capacidad de exigir legalmente el pago, aunque la deuda no se extingue moralmente.

¿Esto que quiere decir? Que, en esencia, una vez cumplido el plazo válido para hacer reclamación alguna, el inquilino no tendrá obligación legal para hacerlo. Ahora bien, esto no quiere decir que moralmente, el deudor no tenga la obligación de hacerlo, solo que los métodos para lograr este cobro moral serían distintos al establecido por la ley.

Plazo de prescripción: ¿Cuánto tiempo tiene el propietario para reclamar el pago de la deuda?

El tiempo que tiene el propietario para reclamar una deuda por impago de alquiler depende de dónde esté la propiedad. En la mayoría de España, el plazo es de 5 años, según el artículo 1966.2 del Código Civil. Sin embargo, en Cataluña, se reduce a 3 años, conforme al artículo 121.21 del Código Civil de Cataluña.

La legislación varía porque España combina el derecho civil común con normas forales propias de ciertas regiones. Mientras que el Código Civil fija 5 años para deudas como el alquiler, Cataluña aplica su propio código, reduciendo el plazo.

Por tanto, si no se actúa dentro de ese periodo, el propietario pierde su derecho a exigir el pago judicialmente. Por lo que resultará especialmente útil planificar los tiempos y las acciones necesarias una vez que el inquilino incurra en mora.

Inicio del plazo: ¿Desde qué momento se debe contar?

El reloj empieza a correr el día siguiente a cuando el pago era exigible. Por ejemplo, si el alquiler vence el 1 de cada mes y no pagan en febrero, el plazo arranca el 2 de febrero. Cada mes impagado tiene su propio contador. Esto significa que saber exactamente cuándo prescribe una deuda por impago de alquiler depende del registro que lleve el propietario.

Interrupción de la prescripción: ¿cómo parar el reloj?

El plazo de prescripción no es inamovible y puede interrumpirse, reiniciándose desde cero. Las principales formas de interrupción incluyen:

• Reclamación judicial: presentar una demanda ante los tribunales para exigir el pago de todos los meses adeudados.
• Reclamación extrajudicial: enviar una comunicación fehaciente al inquilino, como un burofax o una notificación notarial, exigiendo el pago. Es importante que quede constancia de la notificación, de ahí que sea prioritario el uso de burofax para estas situaciones.
• Reconocimiento de la deuda por el deudor: si el inquilino admite la deuda, ya sea verbalmente ante notario, mediante un pago parcial o un reconocimiento escrito, el plazo se reinicia.

Por ejemplo, si un propietario envía un burofax en el cuarto año de un impago o segundo para el caso de Cataluña, el plazo de prescripción vuelve a empezar, otorgando otros 5 años o 3 dependiendo de la región, para reclamar. Esto es especialmente útil para propietarios que desean evitar procesos judiciales largos y costosos, siempre y cuando actúen dentro del lapso establecido para ello.

Un caso práctico

Imagina que tu inquilino no paga desde julio de 2021. En junio de 2024, envías un burofax. Si estás en una zona de 5 años, el plazo se reinicia, y tienes hasta 2029 para reclamar. Este mecanismo te da control, pero requiere que estés atento y no dejes pasar las fechas.

¿Qué pasa si no actúas?

Si el plazo expira y no hubo reclamación del pago, no se podrá exigir el mismo por vía legal. La deuda no desaparecerá, pero ya el propietario no tendrá cómo obligar al inquilino a saldar la deuda judicialmente.

Ahora bien, siempre se puede utilizar el Fichero de Inquilinos Morosos, pues al incluir al deudor en esta lista no tendrá posibilidad de alquilar fácilmente otra vivienda hasta que salde su deuda. De igual manera, te permite saber si un futuro inquilino cumple con sus pagos o, por el contrario, representará un riesgo para tu propiedad y economía.

¿Cómo prevenir el impago de alquiler?

Aunque muchas veces el impago de alquiler sucede por situaciones fortuitas, siempre hay cosas que el propietario puede hacer para evitar que su inquilino caiga en impago y por consiguiente vivir el estrés de reclamar la deuda y vigilar que el tiempo no prescriba.

• Publicar anuncios detallados: especificar requisitos para filtrar candidatos desde el inicio, como precio y condiciones. 
• Revisar documentación: solicitar contrato de trabajo, nóminas y declaración de la renta para confirmar capacidad de pago. 
• Considerar seguros de impago: proteger sus ingresos con pólizas que cubran rentas no pagadas.

¿Qué hacer si la deuda por impago de alquiler ya prescribió?

En caso de que la deuda por impago de alquiler ya haya prescrito, no todo está perdido. Además de publicar al deudor en la Ficha de Inquilino Moroso, también puedes intentar negociar o iniciar un desahucio por impago de alquiler. En especial, si es el inquilino que se niega a retirarse de la propiedad. A propósito de esto, aquí te dejamos 6 trucos para echar a un inquilino que no paga.

Cómo actuar cuando prescribe una deuda por impago de alquiler y el inquilino sigue sin pagar

Cuando llevas años viendo propietarios arruinados por no reclamar a tiempo, lo tienes claro, el tiempo es el enemigo del casero. Muchos no saben cuándo prescribe una deuda por impago de alquiler, ni que basta con un burofax para reiniciar el plazo. Y lo peor no es solo perder el dinero, sino dejar que el inquilino se quede gratis, protegidos por una ley que, si no usas bien, te aplasta.

Sabemos cómo piensan los inquilinos morosos. Sabemos lo que hacen y cuándo actúan. Y también sabemos que si tú no te mueves, ellos ganan. Si ya estás fuera de plazo, aún hay formas de presionar: incluirlos en registros de morosos, iniciar desahucio, o recuperar tu vivienda por otras vías legales. Pero si quieres evitar que el problema se alargue y se complique, necesitas actuar ya.

En nuestra empresa desokupa te ayudamos a recuperar tu propiedad y proteger tu dinero. Sin rodeos. Sin esperas eternas. Llámanos hoy y corta el problema de raíz.