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¿Qué es la ley de desahucio y cómo funciona en 2025?

Imagina que un día, por circunstancias inesperadas, te ves en riesgo de perder tu hogar. O quizás eres propietario y necesitas recuperar tu vivienda. ¿Qué ley regula esto? La ley de desahucio, por supuesto.

Una normativa que regula un tema delicado lleno de procesos complicados y decretos en constante cambio. Quédate con nosotros y descubre todo al respecto de esta normativa.

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¿Qué es la ley de desahucio y cómo funciona?

Es importante aclarar que, en España, no existe una «Ley de Desahucio» como tal, sino que más bien, son un conjunto de normativas que regulan el proceso de desahucio, principalmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su artículo 440 y siguientes, así como un conglomerado de decretos y normativas separadas que han aparecido con el pasar del tiempo.

Esta serie de normativas en su conjunto establecen los pasos que debe seguir un propietario para recuperar su vivienda en caso de impago de alquiler o por ocupación ilegal, así mismo, también indica cuales son las limitaciones que tiene para ciertos casos, pues para recuperar la casa, una serie de requisitos deben cumplirse primero.

Nueva ley de desahucios 2025: ¿qué cambios trae?

En enero de 2025, el Congreso de los Diputados derogó el Real Decreto-ley 9/2024, que había extendido la protección contra desahucios para familias vulnerables hasta diciembre de 2025. Como resultado, los desahucios volvieron a estar permitidos durante un tiempo breve.

Sin embargo, debido a las presiones sociales y políticas, el Gobierno, en acuerdo con Junts, aprobó un nuevo decreto llamado ómnibus. Dicho decreto, entre otras cosas, restableció la suspensión de los desahucios para colectivos vulnerables, garantizando así cierta continuidad en la protección de los afectados.

¿Cómo afecta la nueva ley de vivienda a los desahucios?

No mucho, solamente restablece algunos de los requisitos que debe cumplir el propietario antes de poder solicitar el desalojo. Por ejemplo, la Ley por el Derecho a la Vivienda, publicada en el BOE n.º 126 de 2023, introdujo reformas clave en los desahucios.

Entre estos, se hace la solicitud a los propietarios de realizar un procedimiento de mediación antes de iniciar un desahucio si el inquilino es considerado vulnerable. Además, también exige que los juzgados informen a los servicios sociales antes de ejecutar un desahucio. Y en ciertos casos, establece la posibilidad de aplazamientos de los desalojos.

Sin embargo, se agrega la particular característica de que quienes se ven principalmente afectados son los grandes tenedores (propietarios con más de 10 viviendas). En esencia, el nuevo decreto ómnibus aprobado en enero de 2025 mantiene estas medidas.

Plazos y procesos para desalojar a un inquilino

Aunque en otros artículos hemos hablado a detalle del proceso de desahucio, a grandes rasgos consta de:

Hacer un requerimiento de pago o notificación de abandono (en caso de impago de alquiler), presentar la demanda ante el juzgado competente, notificar al inquilino y esperar la posible oposición, fijar la fecha de juicio (si aplica) y, por último, la ejecución del desahucio por las autoridades competentes.

Ahora bien, lo relevante aquí es que, con la nueva normativa, estos plazos se pueden extender un poco más si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, pero ¿Qué podemos hacer al respecto?

Lo más recomendable es contar con los servicios de una empresa desokupa, pues gracias a sus servicios de mediación y resolución de conflictos, son capaces de lograr resultados óptimos en menos tiempo y por menos dinero de lo que te puede costar llevar adelante un juicio de desahucio.

¿Qué consecuencias tiene la nueva ley para propietarios, inquilinos y el mercado inmobiliario?

Para los propietarios, las recientes modificaciones legislativas han introducido desafíos considerables. En primer lugar, ellos enfrentan una mayor burocracia al iniciar un desahucio. Todo ello a causa de la gran cantidad de requisitos previos a la solicitud de desahucio.

En consecuencia, no solo alargan los plazos, sino que también elevan los costes administrativos. Además, la posibilidad de retrasos aumenta aún más cuando intervienen factores como la vulnerabilidad del inquilino o la necesidad de esperar informes de servicios sociales. Por último, la obligación de negociar en casos específicos, añade una capa de complejidad, ya que los grandes tenedores deben agotar vías de diálogo antes de acudir a los tribunales, incluso si los impagos son frecuentes.

Por otro lado, los inquilinos se benefician de mayores protecciones, en especial aquellos en situación de vulnerabilidad económica o familiar. Sin embargo, la falta de claridad en la aplicación de estas normas genera inseguridad jurídica. Por ejemplo, la definición de «vulnerabilidad» varía entre comunidades autónomas, lo que puede provocar interpretaciones dispares en los juzgados lo que deja a los inquilinos en un limbo legal.

Ahora bien, en el mercado inmobiliario, estas reformas han creado un escenario poco favorable, donde la incertidumbre y la especulación galopa libremente. Pues la disminución de la oferta de alquiler es notable, ya que muchos propietarios, en especial pequeños inversores, optan por no arrendar sus viviendas ante el temor de no recuperarlas rápidamente en caso de conflicto.

Esta situación ha impulsado la demanda de seguros contra impago de alquiler, cuyas primas se han encarecido un 20% según estadísticas de 2024. Además, como efecto colateral, la reducción de la oferta y el aumento del riesgo de impago están presionando al alza los precios del alquiler, aumentando aún más la crisis de acceso a la vivienda para jóvenes y familias con ingresos medios.

Conclusión: Ley de desahucio, ¿una ley equilibrada?

Aunque no se trata de una ley específica que regula los desalojos en caso de impagos u ocupación ilegal, este conjunto de normas que conocemos como la ley de desahucio sí que presenta sus retos. Pues al buscar un enfoque más equilibrado, no está exenta de polémicas. Ya que, por un lado, otorga más derechos a los inquilinos vulnerables y por el otro les quita privilegios a los grandes tenedores.

Pero, ¿qué pasa cuando la vivienda está ocupada ilegalmente o es propiedad de un pequeño tenedor? En este caso, es recomendable acudir a los servicios de una empresa desokupa o directamente intentar recurrir a ley de ocupación que permitirá un proceso de desalojo abreviado. Claro está, al momento de redacción de este artículo, aún está en discusión dicha ley.