Precario arrendamiento vs. okupación: ¿Cuál es la diferencia?
En España, más del 30% de los conflictos de vivienda y desalojo surgen por acuerdos informales, según datos del Consejo General del Poder Judicial. Entre estos, destacan los casos de arrendamiento en precario, una figura que, aunque legal, suele terminar en disputas judiciales.
Imagina permitir que un familiar viva en tu casa sin contrato y, años después, descubres que no puedes recuperarla sin un largo proceso legal. ¿Es posible evitar estas situaciones? En este artículo te explicamos todo sobre este tipo de acuerdos y cómo protegerte para que no entres en las estadísticas.
¿Qué es un arrendamiento en precario?
Cuando hablamos de un acuerdo de este tipo, nos referimos a situaciones donde el propietario cede temporalmente el uso de un inmueble sin contrato formal, sin renta y sin plazo definido. A diferencia de un alquiler tradicional, aquí no hay seguridad jurídica para ninguna de las partes.
Por ejemplo, es común que padres permitan a un hijo residir en una vivienda familiar sin exigir pagos, confiando en la buena fe. Sin embargo, si la relación se deteriora y se desea recuperar la vivienda, el propietario podría enfrentar obstáculos para obtener de vuelta su propiedad.
Este tipo de cesión se ampara en el Código Civil Español, ya que no existe una ley específica que lo regule. La jurisprudencia, no obstante, lo define como una tolerancia revocable en cualquier momento. Pero, ¿qué ocurre si el ocupante se niega a marcharse? La respuesta está en los tribunales.
Arrendamiento en precario vs. Otros acuerdos
Para entender mejor el arrendamiento precario es útil compararlo con otras formas de cesión. Un contrato de comodato, por ejemplo, también permite el uso gratuito de una vivienda, pero suele incluir un plazo y condiciones por escrito. En cambio, en el precario, ni siquiera hay un documento que respalde la relación.
Otro escenario es el de los okupas, quienes invaden viviendas sin consentimiento alguno. Aquí la diferencia es clara: mientras la ocupación ilegal parte de la intrusión, el precario inicia con permiso del dueño. Sin embargo, ambos casos pueden terminar en un proceso de desokupación, aunque las vías legales varían.
¿Es legal un acuerdo en precario?
La legalidad de este tipo de cesión no está en duda, puesto que el propietario actúa voluntariamente. El problema surge cuando el ocupante se aferra al inmueble, obligando al dueño a iniciar un desahucio. A diferencia de un alquiler formal, donde se siguen los plazos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aquí el proceso es más ágil, pero no quita que sea igual de engorroso.
Cabe destacar que, aunque no se exige fianza ni renta, el propietario sí puede reclamar daños al inmueble. Por ejemplo, si el ocupante causa desperfectos, podría ser demandado por reparaciones. Eso sí, sin un contrato que especifique obligaciones, probar estos daños en juicio resulta más complejo.
¿En qué se diferencia la Desokupación vs. Desahucio por precario?
Cuando un okupa invade una vivienda, el propietario debe iniciar un proceso de desokupación, que suele ser lento y requerir pruebas de la ocupación ilegal. En cambio, si se trata de una cesión precaria, el dueño puede optar por un desahucio por precario, regulado en el artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este procedimiento es más rápido —puede resolverse en dos meses—, pues no exige demostrar impagos o incumplimientos, solo la falta de título para ocupar.
No obstante, incluso en estos casos, es crucial actuar rápidamente. Algunos ocupantes argumentan acuerdos verbales o derechos adquiridos, alargando el proceso. Por ello, muchos propietarios recurren a empresas especializadas en desokupaciones rápidas, pues estas suelen actuar y tener resultados en 48 horas o menos, siempre bajos los parámetros de la legalidad.
Derechos y obligaciones: ¿quién asume los gastos?
En un arrendamiento en precario, las responsabilidades se negocian de forma verbal, y aquí es donde está el problema, pues ante un eventual juicio, no hay constancia de que efectivamente eso se haya pactado.
Por lo general, el ocupante paga servicios como luz o agua, pero el mantenimiento estructural recae en el propietario. Si el techo tiene una fuga, por ejemplo, el dueño deberá repararlo, a menos que el daño sea causado por el inquilino.
Ahora bien, si no hay un contrato, ¿cómo demostrar estos acuerdos? Sin pruebas escritas, ambas partes dependen de testigos o facturas a su nombre. Esto explica por qué muchos juristas recomiendan redactar al menos un documento informal, incluso en cesiones entre familiares.
La cláusula de precario
Para evitar este tipo de situaciones, algunos propietarios incluyen en sus contratos de alquiler una cláusula de precario, que activa automáticamente esta figura una vez finalizado el plazo. Así, si el inquilino no desocupa, pierde derechos y facilita el desahucio, la idea de esta cláusula es evitar la inquiokupación. Esta herramienta es útil, pero debe usarse con cuidado: si el juez detecta abusos, podría anularla.
¿Puede un familiar negarse a abandonar una vivienda cedida en precario?
Sí. Aunque inicialmente haya consentimiento, el ocupante puede resistirse a marcharse, forzando un desahucio. Para evitarlo, siempre es recomendable firmar un acuerdo, aunque sea básico, estableciendo plazos y condiciones. Así, ambas partes saben a qué atenerse, reduciendo el riesgo de conflictos.
Ahora bien, si el arrendatario por precario no quiere abandonar la vivienda, puedes intentar el desahucio por precario en cualquier momento, sin esperar lapsos de ningún tipo. Todo ello a través de la interposición de una demanda. Esto activará el proceso legal que puede durar hasta dos meses.
No obstante, si lo que buscas es una desocupación más ágil, evita las vías de hecho que incluyan desalojar a la persona por las malas o cortar los suministros para hacerle la vida imposible al ocupante, ya que esto te puede perjudicar y traer beneficios al precarista.
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